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财综[2015]15号

各省、自治区、直辖市、妄想单列市财务厅（局）、领土资源厅（局）、住房城乡建设厅（委、局），，中国人民银行上海总部、各分行、营业治理部、省会（首府）都会中心支行、副省级都会中心支行，，各省、自治区、直辖市、妄想单列市国家税务局、地方税务局、银监局，，新疆生产建设兵团财务局、领土资源局、建设局：

　　为贯彻落实党的十八届三中全会精神，，提高公共租赁住房供应效率，，凭证《财务部关于推广运用政府和社会资真相助模式有关问题的通知》（财金〔2014〕76号）和《财务部关于印发政府和社会资真相助模式操作指南（试行）的通知》（财金〔2014〕113号）有关要求，，现就运用政府和社会资真相助模式（Public-Private Partnership）推进公共租赁住房投资建设和运营治理的有关事宜通知如下：

　　一、充分熟悉运用政府和社会资真相助模式推进公共租赁住房投资建设和运营治理的主要意义

　　政府和社会资真相助模式是政府与社会资源在公共服务领域建设的一种恒久相助关系，，通过这种相助和治理历程，，可以更有用率地为社会提供公共服务。。。运用这种模式推进公共租赁住房投资建设和运营治理，，有利于转变政府职能，，提升包管性住房资源设置效率；；；有利于消化库存商品住房，，增进房地产市场平稳康健生长；；；有利于提升政府治理能力，，改善住房包管服务。。。运用政府和社会资真相助模式推进公共租赁住房投资建设和运营治理，，作为一项政策立异和制度立异，，关于稳增添、调结构、惠民生具有十分主要意义，，各地要充分熟悉这项事情的主要性，，起劲有序开展试点事情。。。

　　二、运用政府和社会资真相助模式推进公共租赁住房投资建设和运营治理的基本目的和原则

　。。。ㄒ唬┗灸康。。。通过运用政府和社会资真相助模式，，施展政府与社会资源各自优势，，把政府的政策意图、住房包管目的和社会资源的运营效率连系起来，，逐步建设“企业建房、住民租房、政府津贴、社会治理”的新型公共租赁住房投资建设和运营治理模式，，有用提高公共租赁住房服务质量和治理效率。。。

　。。。ǘ）基来源则。。。

　　1.政府组织，，社会加入。。。政府凭证外地区公共租赁住房需求状态，，制订公共租赁住房生长妄想和年度妄想，，组织合适的公共租赁住房项目开展政府和社会资真相助试点，，选择社会资源加入投资建设和运营治理公共租赁住房。。。

　　2.权责清晰，，各司其职。。。在公共租赁住房项目条约中，，明确政府与社会资源的各自责任，，凭证条约约定肩负响应的权力、义务、责任和风险。。。

　　3.激励相容，，提高效率。。。通过综合运用多种政策手段，，建设动态调解的租金价钱机制，，确保社会资源具有稳固合理的投资回报；；；建设严酷的绩效评价机制，，对项目运作、住房包管服务质量和资金使用效率等举行综合审核评价，，确保公共租赁住房项目建设运营抵达预期效果。。。

　　三、公共租赁住房项目政府和社会资真相助模式和条件

　。。。ㄒ唬┕沧饬拮》空府和社会资真相助项目的基本模式。。。运用政府和社会资真相助模式推进公共租赁住房投资建设和运营治理，，主要是政府选择社会资源组建公共租赁住房项目公司，，项目公司与政府签署条约，，认真肩负设计、投资建设、运营、维护治理使命，，在条约期内通过“承租人支付租金”及须要的“政府政策支持”获得合理投资回报，，依法肩负响应的风险；；；政府认真提供政策支持，，按期调解公共租赁住房租金价钱，，增强公共租赁住房工程建设及运营维护质量羁系。。。条约期满后，，项目公司终结，，并按条约约定作善后处理。。。政府对项目公司肩负有限责任，，不提供担；；；蛟市。。。

　。。。ǘ）公共租赁住房政府和社会资真相助项目的基本条件。。。适合运用政府和社会资真相助模式的公共租赁住房项目应当同时具备以下条件：1.已纳入住房包管妄想和年度妄想。。。2.项目妄想所在区域交通便当，，学校、医院等公共基础设施配套齐全。。。3.户型修建面积切合公共租赁住房条件。。；；；托藿婊40平方米左右的小户型为主，，单套修建面积控制在60平方米以内。。。4.承租公共租赁住房的包管工具数目稳固。。。5.包管工具按市场租金水平向项目公司缴纳住房租金。。。6.政府按包管工具支付能力给予分档津贴及其他政策支持。。。7.公共租赁住房运营限期不少于15年。。。

　　四、公共租赁住房政府和社会资真相助项目的适用规模

　　适用政府和社会资真相助模式的公共租赁住房项目主要包括：（一）政府自建自管项目；；；（二）政府收购的切合公共租赁住房条件的存量商品住房项目；；；（三）切合公共租赁住房条件且手续完整、债务清晰的歇工未完工程项目；；；（四）以企业为主建设治理的公共租赁住房项目。。。

　　关于存量和在建的项目，，特殊是债务规模较量大的政府融资平台公司持有的公共租赁住房，，应当在科学评估的基础上，，接纳招投标、拍卖、挂牌等执律例则划定的方式将公共租赁住房资产整体转让给项目公司，，实验规范的政府和社会资真相助模式运作，，转让收入优先用于送还对应的存量政府债务；；；关于拟新建和收购的项目，，从妄想、设计、投资建设、运营、治理全历程均可按政府和社会资真相助模式运作。。。

　　五、规范运用政府和社会资真相助模式推进公共租赁住房投资建设和运营治理

　。。。ㄒ唬┙ㄉ韫沧饬拮》空府和社会资真相助项目库。。。各地应认真梳理、科学甄别适合政府和社会资真相助模式的公共租赁住房项目，，建设项目储备库。。。政府和社会资真相助的公共租赁住房项目由市县财务部分会同同级住房包管部分从存量和新增项目中筛选。。。

　。。。ǘ）做好项现在期论证和准备事情。。。市县财务部分会同同级住房包管部分引入第三方中介机构和专家，，对拟实验政府和社会资真相助的公共租赁住房项目举行须要性、可行性、经济性、合规性评估和物有所值评价，，论证项目是否知足政府和社会资真相助项目的须要条件。。。在此基础上，，财务部分应组织开展政府和社会资真相助项目财务遭受能力论证事情，，通过识别、测算项目的各项财务支出责任，，科学评估项目实验对目今及以后年度财务支出的影响，，为项目财务预算治理提供依据，，以包管政府切实推行条约义务，，有用提防和控制财务风险，，增进项目可一连生长。。。

　。。。ㄈ┭≡裣嘀。。。凭证《中华人民共和国政府采购法》、《财务部关于印发<政府和社会资真相助项目政府采购治理步伐>的通知》（财库〔2014〕215号）等有关执律例则划定，，综合思量企业资质、谋划业绩、手艺和治理能力、资金实力、服务质量、信誉等因素，，择优选择公共租赁住房项目相助同伴。。。

　。。。ㄋ模┏镒橄钅抗。。。凭证“政府指导、企业主导、市场运作、利益分享、风险分管”的原则，，由相助企业组建项目公司，，详细认真公共租赁住房项目的设计、投资、建设、运营、维护和治理。。。

　。。。ㄎ澹┣┦鹣嘀踉。。。条约的主要内容应当包括：公共租赁住房项目名称、建设规模、投资规模、资金筹集、相助限期、户型结构、运营限期、维修维护责任；；；住房包管服务的数目、质量和标准；；；公共租赁住房租金价钱及调解机制；；；条约期满后项目移交的内容、方式、程序及验收标准，，涉及资产处理的，，应当事先约定政府与社会资源收益分享比例；；；建设和运营治理的风险分；；；；；；项目终止的条件、流程和终止赔偿；；；违约责任；；；争议解决方式等内容。。。

　。。。┙ㄉ桀肯岛图ㄐ兰刍。。。政府对公共租赁住房政府和社会资真相助项目运作、服务质量和资金使用效率等举行全历程羁系和综合审核评价，，认真掌握和确定服务价钱和项目收益指标，，增强本钱监审、审核评估、价钱调解审核，，引入第三方举行社会评价，，评价效果向社会公示，，并作为项目价钱、政府津贴、相助限期等调解的依据。。。

　　六、构建政府支持政府和社会资真相助模式公共租赁住房的政策系统

　。。。ㄒ唬┎莆裾策。。。市县财务部分统筹运用各级政府安排用于公共租赁住房的资金，，通过贷款贴息方式支持公共租赁住房政府和社会资真相助项目购建和运营治理，，详细贴息步伐凭证财务部印发的《城镇包管性安居工程贷款贴息步伐》（财综〔2014〕76号）划定执行。。。同时，，凭证公共租赁住房包管工具的支付能力给予分档津贴，，重点对城镇低收入住房难题家庭发放租赁津贴，，配条约级住房包管部分催促包管工具凭证条约约定的市场租金水平向项目公司缴纳住房租金。。。关于试行公共租赁住房政府和社会资真相助项目试点的地区，，中央财务不改变城镇包管性安居工程资金分配方式。。。

　。。。ǘ）税费政策。。。对公共租赁住房建设凭证国家现行有关划定免收各项行政事业性收费和政府性基金；；；落实现行有关公共租赁住房购建和运营治理税收优惠政策。。。

　。。。ㄈ┩恋卣策。。。一是新建公共租赁住房建设用地可以租赁方式取得，，租金收入作为土地出让收入纳入政府性基金预算治理。。。二是关于新建公共租赁住房项目，，以及使用划拨建设用地的存量公共租赁住房项目，，经市县人民政府批准，，政府可以土地作价入股方式注入项目公司，，支持公共租赁住房政府和社会资真相助项目，，不加入公共租赁住房谋划时代收益分享，，但拥有对资产的处理收益权。。。三是在新建公共租赁住房政府和社会资真相助项目中，，可以妄想建设一定比例修建面积的配套商业服务设施用于出租和谋划，，以实现资金平衡并有合理盈利，，但不得用于销售和转让。。。

　。。。ㄋ模┦展赫策。。。关于收购切合公共租赁住房条件的存量商品住房项目，，凭证政府搭桥、公司主导、双方自愿、保本不亏的原则确定收购价钱；；；也可以按外地公共租赁住房建设本钱及合理收益率确定收购价钱。。。

　。。。ㄎ澹┤谧收策。。。一是银行业金融机构要在房地产开发贷款大项下建设公共租赁住房开发贷款的明细核算，，对公共租赁住房贷款单独核算、单独治理、单独审核，，凭证自身现实，，在依法合规、风险可控的条件下，，加大对政府和社会资真相助模式公共租赁住房试点项目的信贷支持力度。。。二是勉励社；；；稹茏式鸬裙不鹜üā⒐扇ǖ榷嘀址绞街С窒钅抗救谧。。。三是支持项目公司刊行企业债券，，适当降低中恒久企业债券的刊行门槛。。。四是支持以未来收益笼罩融资源息的公共租赁住房资产刊行房地产投资信托基金（REITs），，探索建设以市场机制为基础、可一连的公共租赁住房投融资模式。。。

　　七、扎实做好政府和社会资真相助模式公共租赁住房项目实验事情

　。。。ㄒ唬┞涫凳虑樵鹑。。。财务部会同住房城乡建设部、国家税务总局等相关部分完善落实财税支持政策；；；领土资源部会同财务部完善落实土地供应支持政策；；；人民银行、银监会指导催促金融机构做好金融服务事情。。。地方各级财务、住房包管、领土、人民银行、银监会等部分，，凭证职责分工落实事情责任。。。同时，，地方各级财务部分要会同住房包管部分连系外地区现真相形，，制订政府和社会资真相助模式公共租赁住房项目试点方案，，指导项目详细实验事情。。。

　。。。ǘ）建设事情机制。。。各级财务、住房包管、领土、人民银行、银监会等部分，，要建设政府和社会资真相助模式公共租赁住房部分联席聚会，，专门研究解决运用政府和社会资真相助模式推进公共租赁住房投资建设和运营治理历程中泛起的问题，，联席聚会各部分要增强协作，，亲近配合，，确保各项政策步伐落到实处，，规范开展政府和社会资真相助模式公共租赁住房项目试点。。。

　。。。ㄈ┛瓜钅渴缘。。。2015年，，各地区应当抓紧组织开展政府和社会资真相助模式公共租赁住房项目试点事情，，政府和社会资真相助模式公共租赁住房试点项目由市县财务部分会同同级住房包管部分筛选，，报省级财务部分会同住房包管部分配合审核确认后实验。。。关于市县筛选的公共租赁住房项目，，每省可选择一定命目的项目开展试点。。。关于拟实验的试点项目，，省级财务部分应当会同住房包管部分将项目区位、投资规模、修建面积和套数、相助方式、相助限期、资金泉源等情形报财务部、住房城乡建设部备案。。。

财务部 领土资源部 住房城乡建设部

中国人民银行 国家税务总局 银监会

2015年4月21日